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    讓我們精簡一點在今天的市場上有太多的伸展運動

    低門檻貸款:對貸款人的保護較少,對借款人的限制也較少。他們不是問題的一部分嗎,哦,13年前?嗯,他們…

    商業觀察(Commercial Observer)在洛杉磯舉行的第二屆秋季融資年度大會(Second Annual Fall Financing conference)上的討論小組成員說,借款人毫不掩飾地反對那些讓貸款人晚上睡個好覺的保護性條款,這表明他們在如今競爭激烈的貸款市場上的議價能力增強了。

    他們做得很成功。

    Mesa West Capital副總裁丹妮爾?杜納斯(Danielle Duenas)表示:“有一種趨勢,那就是精簡契約,減少結構?!薄拔覀円呀浺驗?借款人的要求)失去了一些交易,或者我們因此選擇放棄一些交易。如今,許多贊助商只是想要錢,而對錢的控制要少一些?!?/p>

    Duenas稱,盡管一些保薦人要求延長貸款期限以完成其商業計劃,但其他保薦人則不愿接受有關未來融資和股權貢獻的測試和參數。

    “我們通常有最低的租賃準則,并為未來的融資預留租賃資金。一些贊助商根本不想要這些(包括在內),”他繼續說道。

    喜達屋房地產信托公司(Starwood Property Trust)西部地區主管特洛伊?米勒(Troy Miller)表示:“Cov-lite的出現,是因為系統中玩家的絕對數量?!薄爱斔腥硕急活愃频睦罨蚱毕⑺剿龝r,男人們正在(通過提供)低門檻(cov-lite)來贏得交易?!?/p>

    鑒于喜達屋是華爾街上最大的股權類借貸者之一,米勒對借貸者今天向借貸者發放的貸款有自己的內部看法:“我看到了我們的人能從買方得到什么,這太瘋狂了;幾乎沒有契約,”他說?!爱斎?,每個人都知道別人得到了什么,我們都在努力爭取?!?/p>

    子午線資本集團(Meridian Capital Group)高級董事總經理塞思?格羅斯曼(Seth Grossman)表示,他認為市場上存在兩種分歧,一種是在結構和杠桿方面保持穩定,另一種則不是。

    “對收益率的需求如此之大,你可以得到你需要的東西,但你會為此付出代價,”他說?!叭绻阆胍畋阋说膬r格,那么貸款人仍然會說,‘我們需要X、Y和Z來達成交易?!?/p>

    在第一輪討論中,當前貸款環境中的“推、拉、拉”很快成為了當天的話題,與會者描述了一些未獲成功的交易。

    Voya Investment Management房地產融資主管格雷格?米肖德(Greg Michaud)表示:“我們看到了一些貸款出售方案,我們喜歡看這些方案,因為我們看到了我們失去的一筆貸款,以及我們為什么會失去這筆貸款?!薄斑@是典型的貸款成本比?,F在有一個8億美元的一攬子計劃,我們損失了其中的25%,而且都是貸款成本比?!?/p>

    Duenas表示,盡管Mesa West通常不會以地面建筑為抵押提供貸款,但該銀行已接近達成一項交易,將一塊毗鄰的土地作為抵押。

    “我們提出了圍繞空置地塊和應享權益情況的結構,”她說。貸款與成本之比接近90%。如果你沒有圍繞風險的參數,你就無法降低風險?!?/p>

    但最終,“每筆交易都有一個出借人,”格羅斯曼說。他說:“如果你想借95%的利息,我們通??梢哉业皆敢膺@樣做的貸款機構,但是他們通常會向你收取大量的費用,有大量的追索權,還有大量的結構。如果你在一個好的市場上借了50%的錢來做一個偉大的項目,你會得到驚人的回報?!?/p>

    與會者一致認為,雖然承銷在大部分情況下仍相當謹慎,但杠桿率在過去一年中有所上升。盡管如此,大多數貸款機構仍在各自的領域內。

    "杠桿率肯定在微幅上升," Miller稱?!叭绻愕馁J款機構提供60%到65%的彈性貸款,我需要提供70%的杠桿率(以保持競爭力)。大多數客戶對杠桿非常謹慎,他們可能會達到75%。我們看到的真正困難是,規模較小的借款方試圖做更大的項目,并盡其所能填滿資本?!?/p>

    梅薩-韋斯特保持保守,貸款成本比約為65%。Duenas稱,該債務基金一直忙于從建筑到燙發的融資,并渴望進入工業領域,但仍"極具競爭力"。

    談到資產類型,米肖德表示,零售并不總是一個骯臟的字眼,Voya避開購物中心和大型零售,但將目標瞄準以雜貨為基礎的資產,作為其貸款項目的一部分。Voya也為“一噸公寓”提供融資,但通過過橋貸款和浮動利率,發現很難在固定利率方面與房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)競爭。

    米肖德說:“我們沒有比政府更便宜的資金,所以我們會去那些相對價值較高的地方?!?/p>

    另一方面,喜達屋一直忙于過渡時期的辦公室融資,米勒說,鑒于喜達屋公司的背景,他已經資助了幾筆酒店交易。如今,地上建筑約占他貸款總額的四分之一。

    格羅斯曼說,他看到他的辦公桌上有很多地基建筑、增值、適應性再利用的交易。主持人Marc Young是Allen Matkins的一名律師,當被問及這一趨勢說明了我們在這個周期中的位置時,Grossman說,“它表明固定利率穩定的資產是昂貴的,如果你想獲得收益,你需要創造價值。每個人都試圖在自己的舒適區發揮,但當價格壓縮時,你總是在尋找更多的收益。因此,你可以在增值領域再擴展一點,或者相對于你之前的位置,進入二級市場?!?/p>

    事實上,“追求產量是推動人們風險譜的不同部位,這是自然和正常的,說明我們的周期,”米勒同意,并補充說一些私人股本基金喜達屋與現在搬到二級市場尋找更好的回報。

    在小組討論結束之前,話題轉到了另一個棘手的話題:共同所有東西,小組成員在他們的投資組合中對共同工作和共同生活的租客都很清楚。

    Duenas說:“如果是交易,它必須代表收入的15%或更少?!薄拔覀冞€沒有完全適應合住。我們在這個領域絕對謹慎。而且很多多戶交易包括Airbnb或短期租賃——這也是我們不喜歡的?!?/p>

    至于WeWork,“基本上是雷格斯(Regus)的風格,有男式發髻和紋身,對吧?””米肖德說。

    說得好。

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